Qué es el Libro del Edificio Existente

El Libro del Edificio Existente es un documento esencial para cualquier Edificio que se desee rehabilitar y solicitar las ayudas de los Fondos Next Generation EU.

Este documento recopila toda la información técnica y administrativa relevante sobre un edificio ya construido, con el objetivo de facilitar su gestión y conservación a lo largo del tiempo. En este artículo hablaremos en detalle sobre qué es el Libro del Edificio Existente, por qué es importante para las comunidades de propietarios que vayan a rehabilitar las fachadas de su edificio, qué información debe incluir y cómo se debe elaborar.

El Libro del Edificio Existente es un documento que recopila toda la información técnica, y administrativa sobre un edificio existente construido antes del año 2000. Este documento incluye datos como la fecha de construcción, la superficie del edificio, el número de plantas, el número de viviendas, la estructura del edificio, las instalaciones y el estado de conservación, entre otros.

El objetivo principal del Libro del Edificio Existente es proporcionar una visión completa y detallada del estado actual del edificio, para poder llevar a cabo proyectos de renovación o rehabilitación con garantías.

Por lo tanto, se trata de un documento redactado por un técnico competente en el que se detalla la información referente al edificio desglosada en los siguientes apartados:

• Inspección Técnica del Edificio (ITE).
• Plan de Uso y Mantenimiento (PUyM).
• Diagnóstico de potencial de mejora de las prestaciones del edificio.
• Estudio energético y plan de actuaciones para la mejora del edificio.
• Resumen del libro para la propiedad.

La responsabilidad de elaborar el Libro del Edificio Existente debe recaer en un técnico competente por lo que lo más habitual es contratar a un estudio de arquitectura o arquitecto para elaborar el Libro del Edificio Existente. Estos profesionales cuentan con la experiencia y conocimientos técnicos necesarios para realizar una revisión detallada del edificio y recopilar la información relevante.

En cualquier caso, es importante que la persona o entidad encargada de elaborar el Libro del Edificio Existente tenga los conocimientos y habilidades necesarios para realizar una revisión detallada del edificio y recopilar la información relevante de manera organizada y actualizable.

El Libro del Edificio Existente es un documento imprescindible para cualquier proyecto de renovación o rehabilitación de edificios. Gracias a él, se puede conocer de manera detallada el estado actual del edificio, lo que permite planificar las obras de forma precisa y ajustada a las necesidades reales del edificio.

Por otro lado, el Libro del Edificio Existente es imprescindible para solicitar las ayudas de los Fondos Next Generation para rehabilitación de edificios. Concretamente, dentro del LEE en el apartado “plan de actuaciones para la mejora del edificio”, el arquitecto redactor estudia distintas actuaciones posibles con distintos escenarios de ahorro energético conseguido, que se dividen en tres niveles (ahorro del consumo de energía primaria del 30%-45% o de entre 45%-60% o >60%) y que esto está directamente relacionado con las ayudas a las que se puede optar.

En el estudio de arquitectura Arquinea te asesoramos de manera exhaustiva acerca de las futuras intervenciones energéticas de tu edificio, ya que somos especialistas en rehabilitación energética y passive house designers.

Además, el Libro del Edificio Existente también es muy útil en caso de litigios, ya que permite tener una visión objetiva y detallada del estado del edificio en un momento determinado. Asimismo, este documento también es de gran ayuda para la gestión y el mantenimiento del edificio a lo largo del tiempo, puesto que posibilita tener un registro detallado de todas las intervenciones que se han llevado a cabo.

El Libro del Edificio Existente debe incluir toda la información relevante sobre el edificio, tanto técnica como administrativa. Entre la información que ha contener estarían:

• Planos del edificio
• Inspección Técnica del Edificio y Plan de Uso y Mantenimiento
• Descripción detallada de las características técnicas del edificio, donde se incluyan los materiales, sistemas de construcción, estructura, sistemas eléctricos, de plomería y climatización, entre otros.
• Registro del estado actual del edificio, con detalles sobre su conservación y mantenimiento.
• Registro de todas las reparaciones, remodelaciones y cambios que se hayan realizado en el edificio.
• Información sobre los equipos y sistemas instalados en el edificio, incluyendo la ubicación y características técnicas.
• Información sobre los contratos de mantenimiento y servicios técnicos que se hayan contratado para el edificio.
• Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio que incluya las actuaciones urgentes (conservación/reparación de daños y patologías) que deban realizarse; así como las medidas que permitirán alcanzar un ahorro en consumo de energía primaria no renovable superior al 30%, indicando el ahorro estimado en cada caso (medidas para cada uno de los tres niveles: reducción del consumo entre el 30 % y el 45 %, entre el 45 % y el 60 %, y superior al 60 %)

Para ampliar información, el contenido mínimo del Libro se detalla en el anexo I del Real Decreto 853-2021 de los Fondos Next.

La elaboración del Libro del Edificio Existente es una tarea compleja que requiere de la colaboración del arquitecto redactor y la propiedad del edificio, normalmente a través de su administrador de fincas. A continuación, se detallan los principales pasos que se deben seguir para elaborar el Libro del Edificio Existente:

Recopilación de información

Lo primero que se debe hacer es recopilar toda la información relevante sobre el edificio, como la fecha de construcción, la superficie, el número de plantas, las instalaciones, etc.

Esta información se puede obtener a través de los planos originales del edificio, de la memoria de las obras, de los informes de inspección técnica o de cualquier otra fuente fiable.

Inspección técnica 

Una vez recopilada la información, se debe llevar a cabo una inspección técnica del edificio para comprobar su estado actual. En esta fase se deben identificar todas las deficiencias y obtener información sobre su estado actual, instalaciones, sistemas y equipamiento.

Registro de la información

Toda la información recopilada y obtenida en la inspección debe ser registrada de manera organizada y clara en el Libro del Edificio Existente. Es importante incluir detalles como fechas, ubicación, características y especificaciones técnicas.

Actualización periódica

El Libro del Edificio Existente debe ser actualizado regularmente para garantizar que la información contenida en él sea precisa y actual.

Mantenimiento y conservación

El Libro del Edificio Existente puede ser utilizado como una herramienta para planificar el mantenimiento y conservación del edificio. Es importante seguir las recomendaciones y guías establecidas en el libro para garantizar su buen estado y prolongar su vida útil.

En general, la elaboración del Libro del Edificio Existente requiere de una revisión minuciosa del edificio y de una organización cuidadosa de la información recopilada. Una vez elaborado, el Libro del Edificio Existente puede ser una herramienta útil para propietarios, administradores, gestores y técnicos encargados de la operación y mantenimiento del edificio.

En el País Vasco, la obligatoriedad del Libro del Edificio Existente para edificios construidos antes del año 2000, viene regulada por la ORDEN de 21 de junio de 2022, del Consejero de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, por la que se establecen las bases y se regula la convocatoria pública de ayudas con relación a los programas de ayudas de rehabilitación de los edificios residenciales y viviendas para el fomento de su eficiencia energética recogidos en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los Programas 3, 4 y 5 en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia – Financiado por la Unión Euro­pea – NextGenerationEU.

Según esta orden, el Libro del Edificio Existente es obligatorio para los edificios construidos antes del año 2000 que deseen acogerse al programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio (programa 3 del Real Decreto 853/2021) para la financiación de obras o actuaciones en los edificios de uso predominante residencial en las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética, con especial atención a la envolvente edificatoria en edifi­cios de tipología residencial colectiva, incluyendo sus viviendas, y en las viviendas unifamiliares.

En cualquier caso, es recomendable contar con un Libro del Edificio Existente en todo edificio existente, independientemente de que sea obligatorio o no, ya que esta herramienta es útil para la gestión, mantenimiento y conservación del edificio a lo largo del tiempo. Además, puede ser exigido por los organismos públicos en caso de inspecciones o auditorías de edificios.

Aunque sus nombres pueden llevar a confusión, el Libro del Edificio y el Libro del Edificio Existente no son lo mismo. Se trata de documentos con objetivos similares, pero aplicables a contextos distintos y con diferencias clave en su contenido y finalidad.

A continuación, te explicamos sus principales diferencias:

¿Qué es el Libro del Edificio?

El Libro del Edificio es un documento obligatorio en obras de nueva construcción desde hace años. Su objetivo es recopilar toda la información técnica del inmueble una vez finalizado, para facilitar su correcto uso, mantenimiento y conservación desde el primer día. Es redactado por el proyectista o la dirección facultativa de la obra.

Incluye planos, manuales de uso, instrucciones de mantenimiento, garantías, fichas técnicas de los materiales, etc. Es decir, actúa como un “manual de instrucciones” del edificio recién construido.

¿Qué es el Libro del Edificio Existente?

El Libro del Edificio Existente, en cambio, está pensado para edificaciones ya construidas, especialmente aquellas con cierta antigüedad o que van a acometer una rehabilitación. Su objetivo es analizar el estado actual del inmueble y establecer una hoja de ruta para su conservación, mejora energética y accesibilidad futura.

Este documento se elabora a partir de un análisis técnico del edificio, incluyendo inspecciones, estudios energéticos, propuestas de mejora y una planificación de actuaciones a medio y largo plazo. Es un requisito clave para solicitar determinadas ayudas a la rehabilitación energética, como las financiadas con fondos Next Generation.

¿Por qué es importante no confundirlos?

Confundir ambos documentos puede llevar a errores al planificar una rehabilitación o al solicitar subvenciones. Mientras que el Libro del Edificio acompaña al inmueble desde su construcción, el Libro del Edificio Existente es una herramienta clave para afrontar con éxito su conservación y renovación, especialmente en edificios antiguos.

El Libro del Edificio Existente no es solo un documento técnico más: es una herramienta estratégica para que las comunidades de propietarios conozcan el estado real de su edificio y puedan tomar decisiones informadas sobre su mantenimiento y rehabilitación. Cada vez más comunidades apuestan por su redacción, especialmente si desean acceder a subvenciones públicas o evitar problemas futuros.

Éstas son las principales ventajas que ofrece:

1. Diagnóstico técnico completo del edificio

El Libro incluye un estudio detallado del estado de conservación, eficiencia energética y accesibilidad del inmueble. Esto permite a los propietarios saber con claridad cuáles son los puntos fuertes del edificio y qué aspectos necesitan una intervención a corto, medio o largo plazo.

2. Planificación de inversiones y mantenimiento

Gracias al Plan de actuaciones incluido en el Libro, la comunidad puede anticiparse a posibles averías o deterioros. Esto facilita una planificación progresiva de las mejoras, evitando gastos imprevistos y decisiones urgentes tomadas bajo presión.

3. Acceso a subvenciones y ayudas públicas

Uno de los principales requisitos para solicitar las ayudas a la rehabilitación energética de los fondos Next Generation es disponer del Libro del Edificio Existente. Contar con él aumenta las posibilidades de acceder a financiación pública para actuaciones como el aislamiento térmico, la mejora de instalaciones o la instalación de ascensores.

4. Ahorro a medio y largo plazo

Aunque redactar el Libro suponga una inversión inicial, a largo plazo ayuda a reducir costes: permite priorizar intervenciones, mejorar la eficiencia energética del edificio (reduciendo consumos y facturas) y evitar reparaciones urgentes que siempre resultan más caras.

5. Revalorización del inmueble

Un edificio bien documentado, con una estrategia clara de conservación y eficiencia energética, gana valor en el mercado inmobiliario. Además, transmite una imagen de seriedad y compromiso por parte de la comunidad.

6. Mayor transparencia y participación vecinal

Disponer de un diagnóstico claro y de un plan estructurado ayuda a que los propietarios entiendan mejor las decisiones tomadas en junta. Esto mejora la participación y reduce los conflictos vecinales al abordar obras o reformas necesarias.

En definitiva, el Libro del Edificio Existente es mucho más que un trámite: es una herramienta de gestión clave para cuidar el patrimonio común, mejorar la calidad de vida en el edificio y tomar decisiones con criterio y previsión.

En Arquinea acompañamos a las comunidades de propietarios en todo el proceso, desde el diagnóstico técnico hasta la planificación de las mejoras. Si tu edificio necesita actualizarse o queréis acceder a ayudas públicas, podemos ayudarte.

El Libro del Edificio Existente se ha convertido en una herramienta fundamental para acceder a las principales ayudas públicas para la rehabilitación energética de edificios, especialmente aquellas financiadas por los fondos europeos Next Generation.

Si una comunidad de propietarios quiere beneficiarse de estas subvenciones, es imprescindible entender qué papel juega este documento técnico y por qué es uno de los requisitos clave en muchas convocatorias.

¿Por qué se exige el Libro del Edificio para pedir ayudas?

El objetivo de los programas públicos de rehabilitación no es solo mejorar el aspecto de los edificios, sino fomentar una mejora real en eficiencia energética, accesibilidad y conservación. Para ello, las administraciones necesitan que los solicitantes presenten un análisis técnico detallado que justifique las actuaciones previstas y sus beneficios.

Ahí es donde entra el Libro del Edificio Existente:

• Aporta un diagnóstico técnico previo del estado del edificio.
• Incluye una propuesta de mejoras energéticas y de accesibilidad.
• Establece un plan de actuaciones priorizado, con estimaciones económicas.

En resumen, permite demostrar que las actuaciones están justificadas y que se enmarcan dentro de una estrategia coherente y planificada.

Programas de ayudas que lo exigen o valoran

Algunas de las líneas de subvención que requieren (o valoran positivamente) contar con este documento son:

• Programa de rehabilitación de edificios residenciales (P3) del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
• Ayudas del Gobierno Vasco y Diputaciones Forales para la mejora energética en edificios.
• Subvenciones municipales (por ejemplo, en Bilbao) para actuaciones integrales o reformas de envolvente térmica.

En muchos casos, el porcentaje de ayuda concedida aumenta si el proyecto forma parte de un plan global recogido en el Libro del Edificio Existente.

¿Cuándo conviene redactarlo?

Aunque no siempre es obligatorio para obtener ayudas, contar con el Libro del Edificio puede marcar la diferencia entre que un proyecto sea aprobado o no, o entre recibir una ayuda parcial o una subvención más ambiciosa.

Por eso se recomienda encargarlo antes de iniciar el proceso de solicitud. Además, el contenido del Libro puede servir como base para redactar la memoria técnica que se exige en la mayoría de convocatorias.

En Arquinea ayudamos a comunidades de propietarios a redactar el Libro del Edificio Existente con criterios técnicos y estratégicos, asegurando su compatibilidad con las ayudas disponibles. Si estáis valorando una rehabilitación o queréis acceder a las subvenciones actuales, es el mejor punto de partida.

Actualmente existen ayudas para la elaboración del Libro, así como para la realización de proyectos técnicos para la rehabilitación integral del edificio en caso de ser necesario, independientemente de que se lleve a cabo la obra:

Ayudas para la elaboración del Libro del Edificio Existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación. Ayudas del Mecanismo de Recuperación y Resilencia (Fondos Next Generation). Programa 5.

Más información en la web oficial del Gobierno Vasco.

El Libro del Edificio Existente es necesario para solicitar las ayudas de los Fondos Next Generation Euskadi para rehabilitación de edificios en Bilbao y alrededores.

En Arquinea somos técnicos competentes en la elaboración del Libro del Edificio Existente, y podemos gestionarte la subvención de los Fondos Next Generation Euskadi.