Qué es y en qué consiste la memoria descriptiva de la actividad

En Arquinea somos conscientes de la importancia de la documentación técnica para el éxito de cualquier proyecto de arquitectura e interiorismo. La memoria descriptiva de la actividad (MDA) es un documento fundamental que describe en detalle la actividad que se pretende desarrollar en un local, ya sea una nueva apertura, un cambio de actividad o una ampliación.

Este post tiene como objetivo servir como guía completa para arquitectos y emprendedores, explicando en detalle qué es la MDA, en qué consiste y cómo elaborarla correctamente para diferentes tipos de actividades en locales.

La memoria descriptiva de la actividad (MDA) es un documento técnico que forma parte del expediente de solicitud de licencia de obras o actividad.

Su objetivo es informar a la administración pública sobre la naturaleza de la actividad, sus características, los medios de producción que se emplearán y las medidas de seguridad que se implementarán. En ella se describe de forma detallada la actividad que se pretende desarrollar en un local, lo que incluye:

• La naturaleza de la actividad: Se debe especificar el tipo de actividad que se va a realizar, como, por ejemplo, una tienda de ropa, un restaurante, una oficina o una vivienda.
• La superficie del local: Se debe indicar la superficie total del local y la superficie destinada a cada uso, como la zona de venta, la cocina, los baños o las zonas comunes.
• El número de empleados y clientes: Se debe estimar el número máximo de empleados y clientes que estarán presentes en el local al mismo tiempo.
• La distribución del local: Se debe describir la distribución del local, incluyendo la ubicación de los diferentes espacios, como la zona de venta, la cocina, los baños, las oficinas y las zonas comunes.
• Las instalaciones del local: Se deben indicar las instalaciones existentes en el local, como las instalaciones eléctricas, de fontanería, de climatización y de seguridad.
• Las obras a realizar: Se deben señalar las obras que se van a realizar en el local para adaptarlo a la nueva actividad, como obras de reforma, de acondicionamiento o de nueva construcción.
• Las medidas de seguridad: Se deben apuntar las medidas de seguridad que se van a implementar en el local para cumplir con la normativa vigente, como medidas de prevención de incendios, medidas de evacuación y medidas de seguridad contra robos.

La memoria descriptiva de la actividad (MDA) debe estar redactada de forma clara, concisa y precisa, utilizando un lenguaje técnico adecuado. Además, debe ir acompañada de planos del local que muestren la distribución del mismo y las obras a realizar.

La MDA debe ser elaborada por un arquitecto colegiado que cuente con la experiencia necesaria en este tipo de proyectos.

La memoria descriptiva de la actividad es un documento fundamental para legalizar la apertura de un nuevo negocio o la modificación de uno ya existente.

Este documento permite al ayuntamiento correspondiente evaluar la actividad y asegurarse de que cumple con todos los requisitos legales y técnicos.

La memoria descriptiva de la actividad es un documento clave para la obtención de licencias y la legalización de un negocio. Sin embargo, es habitual encontrar errores que pueden provocar retrasos, requerimientos por parte del ayuntamiento o incluso la denegación del expediente.

Estos son algunos de los fallos más frecuentes que conviene evitar:

1. Describir la actividad de forma genérica o imprecisa

Uno de los errores más habituales es no definir correctamente la actividad que se va a desarrollar. No es lo mismo, por ejemplo, una cafetería sin cocina que un restaurante con elaboración completa.

Una descripción poco precisa puede generar dudas en la administración y dar lugar a requerimientos adicionales.

2. No justificar el cumplimiento de la normativa

La memoria no debe limitarse a describir el local, sino que debe justificar el cumplimiento de la normativa aplicable, como:

• Seguridad contra incendios.
• Accesibilidad.
• Condiciones de ventilación.
• Normativa acústica.

Omitir esta justificación es uno de los principales motivos de rechazo o revisión del expediente.

3. Incoherencias entre memoria y planos

Es frecuente encontrar discrepancias entre lo que se describe en la memoria y lo que aparece en los planos:

• Superficies que no coinciden.
• Distribuciones diferentes.
• Instalaciones no reflejadas correctamente.

Estas incoherencias generan desconfianza en la administración y obligan a subsanar el proyecto.

4. No detallar correctamente las instalaciones

Las instalaciones son un aspecto crítico en muchas actividades, especialmente en hostelería o locales con maquinaria.

Errores comunes incluyen:

• No describir el sistema de ventilación o extracción.
• Omitir la potencia eléctrica necesaria.
• No justificar el aislamiento acústico.

Una descripción insuficiente puede paralizar la tramitación.

5. No tener en cuenta la normativa local

Cada ayuntamiento puede tener criterios específicos. En Bilbao y otros municipios de Bizkaia, por ejemplo, la normativa acústica o de actividades clasificadas es especialmente relevante.

Ignorar estos requisitos locales puede obligar a rehacer parte del proyecto.

6. Copiar modelos estándar sin adaptar al caso real

Utilizar plantillas genéricas sin adaptarlas al local y a la actividad concreta es un error frecuente.

Cada memoria debe ser personalizada, teniendo en cuenta:

• Características del local.
• Tipo de actividad.
• Entorno urbano.

Las memorias genéricas suelen ser detectadas fácilmente por la administración.

7. No prever las obras necesarias para adaptar el local

En muchos casos, la memoria no contempla correctamente las obras que se deben ejecutar para cumplir la normativa:

• Adaptación de accesos.
• Instalación de salida de humos.
• Mejora del aislamiento acústico.

Esto puede generar problemas durante la ejecución o impedir la obtención de la licencia.

8. Falta de coordinación entre diseño y legalización

Cuando el diseño del local se realiza sin tener en cuenta los requisitos técnicos, la memoria acaba adaptándose “a posteriori”, lo que genera incoherencias y soluciones poco eficientes.

Lo ideal es trabajar desde el inicio con una visión conjunta de diseño + normativa + viabilidad técnica.

Evitar estos errores es fundamental para agilizar la tramitación de la licencia y garantizar que el proyecto se ajusta a la normativa vigente. Una memoria descriptiva bien redactada no solo facilita la aprobación administrativa, sino que también reduce imprevistos durante la obra.

En Arquinea, elaboramos memorias descriptivas de actividad adaptadas a cada caso, coordinando todos los aspectos técnicos, normativos y de diseño para asegurar un proceso ágil y sin contratiempos.

Uno de los aspectos que más dudas genera al iniciar un negocio es entender qué tipo de documentación técnica es necesaria: ¿basta con una memoria descriptiva de la actividad o es necesario un proyecto técnico completo?

Aunque ambos documentos están relacionados, no son lo mismo ni tienen el mismo alcance. Elegir correctamente es clave para evitar problemas en la tramitación de la licencia.

¿Qué es una memoria descriptiva de la actividad (MDA)?

La memoria descriptiva de la actividad es un documento técnico más sencillo, que se utiliza principalmente en procedimientos de comunicación previa o actividades de menor complejidad.

Su función es:

• Describir la actividad que se va a desarrollar.
• Explicar las características del local.
• Justificar el cumplimiento básico de la normativa.

Suele ser suficiente cuando:

• No hay obras relevantes o son de escasa entidad.
• La actividad no tiene un impacto significativo (ruido, humos, afluencia…).
• El local ya cumple en gran medida con la normativa.

Ejemplo: una oficina, un pequeño comercio o una actividad sin instalaciones complejas.

¿Qué es un proyecto técnico de actividad?

El proyecto técnico de actividad es un documento mucho más completo y detallado, necesario en actividades con mayor complejidad o impacto.

Incluye:

• Memoria técnica completa.
• Planos detallados.
• Justificación exhaustiva de normativa (incendios, accesibilidad, acústica…).
• Cálculos técnicos.
• Descripción de instalaciones.

Se requiere cuando:

• Hay obras de cierta entidad.
• La actividad es potencialmente molesta, insalubre o peligrosa.
• Existen instalaciones complejas (cocinas, maquinaria, climatización…).

Ejemplo: bares, restaurantes, clínicas, gimnasios o locales con gran afluencia de público.

Principales diferencias entre ambos

Aspecto	Memoria descriptiva (MDA)	Proyecto técnico de actividad
Complejidad	Baja	Alta
Nivel de detalle	General	Exhaustivo
Tipo de actividad	Sencilla	Compleja
Obras	Mínimas o inexistentes	Obras relevantes
Justificación normativa	Básica	Completa
Documentación	Memoria + planos simples	Memoria + planos + cálculos + anexos

¿Cómo saber cuál necesitas en tu caso?

La elección depende de varios factores:

• Tipo de actividad.
• Estado del local.
• Necesidad de obras.
• Requisitos del ayuntamiento.

En muchos casos, esta decisión debe tomarse tras un análisis técnico previo del local, ya que un error puede suponer retrasos o la necesidad de rehacer la documentación.

La memoria descriptiva de la actividad y el proyecto técnico no son documentos intercambiables. Cada uno responde a un tipo de intervención y a un nivel de exigencia normativa diferente.

Contar con el asesoramiento adecuado desde el inicio permite elegir la opción correcta y evitar complicaciones en la tramitación.

En Arquinea, analizamos cada caso de forma personalizada para determinar qué documentación necesitas y te acompañamos durante todo el proceso, desde el estudio inicial hasta la obtención de la licencia.

En el caso de nuevas actividades en locales, normalmente el ayuntamiento establece el proceso de “comunicación previa”, esto significa que el titular de la actividad debe presentar en el registro la siguiente documentación:

• Memoria de actividad redactada por técnico competente: Se debe describir en detalle la actividad que se va a realizar, incluyendo los productos o servicios que se van a ofrecer, los procesos de producción o prestación de servicios, y los horarios de apertura al público.
• Declaración responsable de inicio y finalización de obras: Si es necesario realizar obras para acondicionar el local a la actividad y estas son de entidad suficiente, el ayuntamiento exige la intervención de un técnico competente durante la ejecución de la reforma.
• Declaración responsable de inicio de actividad: Un técnico competente ha de certificar que, revisado el local, las instalaciones y la actividad a desarrollar cumplen con la normativa vigente aplicable por el Ayuntamiento, y en especial las normativas de prevención de incendios, sanitarias, ruido y seguridad reuniendo las condiciones necesarias que garanticen la tranquilidad, salubridad y seguridad precisas para el ejercicio de la actividad pretendida sin producir molestias a terceros.

En nuestro estudio de arquitectura en Bilbao contamos con un equipo de arquitectos expertos en la elaboración de memorias descriptivas de la actividad. Ofrecemos un servicio integral que incluye la redacción de la MDA, la realización de planos, la gestión de los estudios de impacto ambiental y de seguridad y salud, y la tramitación de la licencia de obras o actividad.

No dudes en contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y solicitar la elaboración de la memoria descriptiva de la actividad para tu local.