El alquiler turístico se ha consolidado como una alternativa atractiva para muchos propietarios en Bizkaia. Sin embargo, antes de anunciar una vivienda en plataformas como Airbnb o Booking, es imprescindible cumplir con la normativa vigente y realizar los trámites necesarios ante la Administración.
Aunque comúnmente se habla de «licencia turística», en Euskadi el procedimiento se basa en la presentación de una declaración responsable y la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. Desde ese momento, y siempre que se cumplan los requisitos exigidos, es posible iniciar la actividad.
En Arquinea, como estudio de arquitectura en Bilbao, ayudamos a propietarios e inversores a comprobar la viabilidad urbanística de sus inmuebles y a preparar toda la documentación técnica necesaria para obtener la autorización.
¿QUÉ SE CONSIDERA UNA VIVIENDA TURÍSTICA EN EUSKADI?
Una vivienda de uso turístico es aquella que se cede temporalmente a terceros con fines vacacionales o turísticos a cambio de una contraprestación económica.
La actividad está regulada principalmente por la legislación turística vasca y por el Decreto 101/2018, que establece los requisitos que deben cumplir tanto las viviendas como sus titulares.
PRIMER PASO: COMPROBAR LA VIABILIDAD URBANÍSTICA
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental verificar que la vivienda puede destinarse legalmente a uso turístico.
Algunos ayuntamientos han establecido limitaciones específicas sobre:
- Ubicación de las viviendas turísticas.
- Número máximo permitido por edificio.
- Compatibilidad con el planeamiento urbanístico.
- Condiciones de acceso y uso.
En Bilbao, por ejemplo, existen regulaciones específicas para determinadas zonas y edificios.
Por ello, es recomendable realizar un estudio previo de viabilidad urbanística antes de iniciar el procedimiento.
PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN RESPONSABLE
El trámite principal consiste en presentar una declaración responsable ante el Gobierno Vasco.
Mediante este documento, el titular declara que cumple todos los requisitos exigidos para desarrollar la actividad turística y que dispone de la documentación acreditativa correspondiente.
La declaración puede presentarse a través de la sede electrónica del Gobierno Vasco.
DOCUMENTACIÓN NECESARIA
Aunque cada caso puede requerir documentación adicional, habitualmente se solicita:
- Identificación del titular de la actividad.
- Referencia catastral y localización de la vivienda.
- Justificación de la titularidad o derecho de uso.
- Fotografías del interior y exterior.
- Plano de la vivienda realizado por técnico competente.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Declaración de cumplimiento urbanístico y medioambiental.
El plano técnico suele incluir:
- Superficie útil.
- Distribución interior.
- Número máximo de plazas alojativas.
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE EMPRESAS Y ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE EUSKADI
Una vez presentada la declaración responsable, la vivienda queda inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y puede comenzar la actividad mientras la Administración realiza las comprobaciones oportunas.
Posteriormente se asigna un número de registro que deberá aparecer en los anuncios publicados en plataformas de comercialización turística.
COMPROBACIONES POSTERIORES DE LA ADMINISTRACIÓN
La presentación de la declaración responsable no significa que el expediente quede cerrado automáticamente.
El Gobierno Vasco puede:
- Solicitar informes al ayuntamiento.
- Revisar la documentación aportada.
- Requerir documentación adicional.
- Realizar inspecciones de comprobación.
Entre otras cuestiones, se verificará:
- Compatibilidad urbanística.
- Existencia de licencia de primera ocupación o documento equivalente.
- Cumplimiento de condiciones medioambientales.
- Ocupación máxima permitida.
LA IMPORTANCIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Antes de iniciar la actividad, conviene revisar:
- Los estatutos de la comunidad.
- Las normas de régimen interno.
- Posibles limitaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.
La legislación actual otorga mayor capacidad a las comunidades para regular determinadas actividades turísticas dentro de los edificios.
SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL: UN REQUISITO IMPRESCINDIBLE
Toda vivienda turística debe disponer de un seguro de responsabilidad civil adecuado para cubrir posibles daños ocasionados a los huéspedes o a terceros durante el ejercicio de la actividad.
Este requisito debe cumplirse desde el inicio de la actividad y mantenerse vigente durante todo el tiempo que la vivienda permanezca en explotación turística.
¿ES NECESARIO REALIZAR OBRAS O ADAPTAR LA VIVIENDA?
No siempre, pero en muchos casos sí es recomendable.
Dependiendo del inmueble, puede ser necesario:
- Mejorar la accesibilidad.
- Adecuar instalaciones.
- Actualizar medidas de seguridad.
- Adaptar determinados espacios para cumplir la normativa vigente.
Un análisis técnico previo permite detectar estas necesidades antes de iniciar el procedimiento.
En conclusión, obtener la autorización para una vivienda turística en Bizkaia requiere algo más que presentar una solicitud. Es fundamental comprobar la viabilidad urbanística, preparar correctamente la documentación técnica y cumplir con todos los requisitos exigidos por la normativa turística y municipal.
En Arquinea ayudamos a propietarios y promotores a gestionar todo el proceso, desde el estudio de viabilidad hasta la elaboración de planos y documentación técnica necesaria para la inscripción de viviendas de uso turístico en Bilbao y Bizkaia.
