¿Se puede convertir un local comercial en vivienda?

La ciudad de Bilbao se encuentra en constante evolución. En un contexto urbano en el que la demanda de viviendas crece, surge la necesidad de encontrar soluciones innovadoras para aprovechar al máximo los espacios existentes. En este post exploraremos en detalle el cambio de uso de local a vivienda, destacando los beneficios y desafíos de esta transformación y el papel que juega un estudio de arquitectura como Arquinea en este proceso.

Bilbao ha experimentado un resurgimiento urbano notable en las últimas décadas, con una renovación de antiguas áreas industriales y comerciales. En este escenario, el cambio de uso de locales comerciales y espacios industriales a viviendas se ha convertido en una tendencia creciente.

Esta transformación no sólo satisface la demanda de viviendas en la ciudad, sino que también contribuye a la revitalización de áreas urbanas, generando nuevos vecindarios vibrantes y dinámicos.

• Aprovechamiento de espacios subutilizados: Muchos locales comerciales en Bilbao están subutilizados o abandonados. El cambio de uso a vivienda permite aprovechar estos espacios infrautilizados y convertirlos en hogares funcionales y modernos.
• Contribución a la densificación urbana: El cambio de uso de local a vivienda ayuda a optimizar el uso del suelo y promueve la densificación urbana de manera sostenible. Esto permite el desarrollo de comunidades más compactas y conectadas, lo que a su vez fomenta la vida urbana, la movilidad sostenible y la eficiencia energética.
• Preservación del patrimonio arquitectónico: Bilbao es una ciudad con un rico patrimonio arquitectónico. Al convertir locales comerciales históricos en viviendas, se preserva la identidad y la historia de la ciudad, al tiempo que se adapta a las necesidades contemporáneas.
• Estímulo económico y revitalización urbana: El cambio de uso de local a vivienda impulsa la actividad económica y comercial en la zona, atrayendo a nuevos residentes y generando oportunidades para negocios locales. Además, revitaliza áreas urbanas en declive, mejorando la calidad de vida de los residentes y creando un sentido de comunidad.

• Normativas y permisos: El cambio de uso de local a vivienda implica cumplir con las normativas y regulaciones locales. Es fundamental contar con el apoyo de un estudio de arquitectura experimentado, como Arquinea, que pueda guiarte en el proceso y asegurarse de que se cumplan todos los requisitos legales.
• Adaptación estructural: En ocasiones, los locales comerciales pueden requerir modificaciones estructurales para cumplir con los estándares de habitabilidad y funcionalidad de una vivienda. Un estudio de arquitectura puede realizar un análisis detallado de la viabilidad del proyecto y proponer soluciones arquitectónicas creativas y eficientes.
• Consideraciones de diseño: Transformar un local comercial en una vivienda implica considerar aspectos de diseño específicos para adaptar el espacio a las necesidades habitacionales. Esto incluye la distribución de habitaciones, la iluminación natural, el aislamiento acústico y térmico, y la integración de sistemas de servicios (agua, electricidad, calefacción, etc.).
• Evaluación de impacto urbano: Es importante evaluar el impacto que el cambio de uso de local a vivienda puede tener en el entorno urbano y la comunidad circundante. Esto implica considerar aspectos como el tráfico, el estacionamiento, la infraestructura y los servicios públicos disponibles.

Los requisitos para convertir un local en vivienda en Bilbao están determinados por las normativas y regulaciones locales. Aunque es importante tener en cuenta que los requisitos específicos pueden variar según el tipo de local y la ubicación exacta en la ciudad, éstos son algunos de los requisitos generales a considerar:

• Normativa urbanística: Es necesario consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Bilbao para determinar si el cambio de uso está permitido en la zona específica donde se encuentra el local. El PGOU establece las directrices sobre el uso del suelo y las restricciones aplicables en diferentes áreas de la ciudad.
• Licencia de cambio de uso: Se requiere obtener una licencia de cambio de uso del Ayuntamiento de Bilbao. Esta licencia autoriza la modificación del uso del local comercial a uso residencial y garantiza que se cumplan los requisitos legales y de seguridad necesarios.
• Condiciones de habitabilidad: El local debe cumplir con las condiciones de habitabilidad y seguridad establecidas por la normativa vigente. Esto incluye aspectos como la superficie mínima habitable, altura de los techos, iluminación natural, ventilación adecuada, aislamiento acústico y térmico, y acceso a servicios básicos como agua potable, electricidad y saneamiento.
• Cumplimiento de normativas técnicas: Es importante asegurarse de que la conversión del local cumpla con las normativas técnicas aplicables, como el Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece los estándares de calidad y seguridad en la construcción de edificios.
• Accesibilidad: Se deben tener en cuenta los requisitos de accesibilidad para garantizar que la vivienda sea accesible para todas las personas, incluyendo aquellas con movilidad reducida. Esto implica considerar aspectos como rampas, ascensores, puertas de acceso anchas y baños adaptados.
• Estacionamiento: Dependiendo de la normativa municipal, es posible que se requiera la provisión de plazas de estacionamiento para las nuevas viviendas creadas a partir de la conversión del local. Es necesario verificar si se deben cumplir ciertos requisitos en cuanto a número y dimensiones de las plazas de aparcamiento.

Es importante tener en cuenta que estos requisitos son generales y pueden estar sujetos a cambios y actualizaciones. Es recomendable consultar con un arquitecto o profesional especializado en normativas y regulaciones locales para asegurarse de cumplir con todos los requisitos específicos antes de iniciar cualquier proyecto de conversión de local a vivienda en Bilbao o en cualquier otro municipio donde se vaya a realizar la obra.

Uno de los aspectos más importantes (y a menudo más problemáticos) del cambio de uso de local a vivienda es su compatibilidad con la comunidad de propietarios. Aunque la normativa urbanística determine que un local cumple los requisitos técnicos para convertirse en vivienda, el proceso no siempre puede realizarse sin el visto bueno de la comunidad, especialmente si la transformación afecta a elementos comunes del edificio o al régimen de propiedad horizontal.

¿Es necesaria la aprobación de la comunidad de propietarios?

Dependerá del alcance de las obras y del contenido del Título Constitutivo o de los estatutos de la comunidad. En general:

• Si la transformación no altera elementos comunes (estructura, fachada, instalaciones generales, cubierta, portal, patios, etc.) y está permitida por la normativa urbanística, no suele requerir autorización expresa de la comunidad.
• En cambio, si las obras afectan a zonas comunes, se necesita la aprobación por mayoría cualificada (tres quintas partes) según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Algunos ejemplos de intervenciones que sí podrían requerir autorización:

• Apertura o modificación de huecos en fachada o muros estructurales.
• Instalación de conductos de ventilación o salidas de humos por zonas comunes.
• Modificación de bajantes, acometidas de agua o electricidad comunitarias.
• Creación de un nuevo acceso independiente desde el portal o desde la calle.

Por tanto, antes de iniciar el proceso, es esencial consultar los estatutos y actas de la comunidad y contar con un informe técnico que detalle las actuaciones previstas.

Restricciones en los estatutos comunitarios

Algunas comunidades incluyen en sus estatutos una prohibición expresa del cambio de uso de los locales a vivienda, especialmente cuando se encuentran en edificios con locales comerciales activos o zonas comunes de tránsito público.

Si existe esta limitación, no podrá realizarse el cambio sin modificar los estatutos, lo cual requiere la unanimidad de los propietarios. Por ello, revisar la documentación registral antes de iniciar el expediente evita conflictos posteriores.

Posibles conflictos vecinales

Incluso cuando el cambio de uso sea legalmente viable, pueden surgir conflictos con otros vecinos relacionados con:

• Ruido o molestias durante las obras o tras el cambio de actividad.
• Incremento del uso de zonas comunes (portal, ascensor, garaje).
• Pérdida de valor comercial de otros locales si se produce un cambio de dinámica en el inmueble.
• Reparto de gastos comunes, ya que los coeficientes de participación pueden variar si el local pasa a considerarse vivienda.

Por ello, resulta recomendable informar a la comunidad desde el inicio y contar con el asesoramiento técnico y jurídico adecuado para garantizar que la transformación se lleva a cabo conforme a la normativa y sin perjuicios a terceros.

En Arquinea analizamos cada caso de forma individualizada para valorar su viabilidad tanto desde el punto de vista arquitectónico como legal, asegurando que el proyecto cumpla todos los requisitos y se integre correctamente en el edificio.

Antes de iniciar cualquier trámite administrativo para convertir un local comercial en vivienda, es fundamental realizar un estudio de viabilidad técnica. Este análisis previo permite determinar si el local cumple (o puede llegar a cumplir mediante obras) con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa.

No todos los locales son aptos para uso residencial: algunos se encuentran en sótanos sin ventilación, otros no tienen salida directa al exterior o presentan limitaciones estructurales que impiden su adaptación sin obras de gran envergadura. Por eso, el primer paso debe ser siempre un informe técnico elaborado por un arquitecto, que valore la situación del inmueble y las intervenciones necesarias.

1. Evaluación estructural del edificio

El cambio de uso no puede comprometer la estabilidad ni la seguridad estructural del edificio. Por tanto, se deben analizar:

• Cimentación y forjados: comprobar su capacidad para soportar las nuevas cargas derivadas de tabiques, revestimientos o instalaciones adicionales.
• Muros de carga y pilares: cualquier modificación o apertura (por ejemplo, para crear nuevas ventanas o salidas) deberá contar con un estudio estructural y, en su caso, un proyecto de refuerzo.
• Cubierta, fachada y medianeras: verificar que no presentan filtraciones o deterioros que puedan afectar a la nueva vivienda.

Cuando el local se ubica en un edificio antiguo, puede ser necesario realizar refuerzos estructurales o saneamiento de cimentaciones, especialmente si hay humedades o grietas.

2. Condiciones de ventilación e iluminación natural

Uno de los requisitos más exigentes en la normativa de habitabilidad es la ventilación e iluminación natural de los espacios habitables. Para que un local sea convertible, debe disponer de:

• Aperturas al exterior o a patios con superficie suficiente según el Código Técnico de la Edificación (CTE).
• Altura libre mínima, habitualmente de 2,50 m en espacios habitables.
• Posibilidad de incorporar conductos de extracción o ventilación forzada en baños y cocinas, respetando los recorridos de los elementos comunes del edificio.

Si el local se encuentra en planta semisótano, será necesario valorar soluciones de iluminación cenital, pozos de luz o sistemas mecánicos de renovación del aire.

3. Aislamiento térmico y acústico

La conversión de un local en vivienda implica adecuar su envolvente térmica y acústica a las exigencias del Código Técnico de la Edificación. Esto supone:

• Incorporar aislamiento en fachadas, medianeras y techos para cumplir con las demandas energéticas y evitar pérdidas de calor o frío.
• Asegurar un aislamiento acústico adecuado frente a ruidos exteriores y entre viviendas colindantes.
• Revisar y mejorar carpinterías, vidrios y juntas para alcanzar los valores exigidos en el Documento Básico HE (Ahorro de Energía) y HR (Protección frente al ruido).

4. Instalaciones y saneamiento

Otro punto crítico es la conexión de las instalaciones del local con las redes del edificio. Es necesario garantizar:

• Conexión al sistema de saneamiento y evacuación de aguas residuales, con pendiente suficiente y sin afectar a bajantes comunes.
• Disponibilidad de toma de agua, electricidad y ventilación adecuada.
• Revisión de instalaciones de gas o calefacción, adaptándolas a la normativa vigente.
• Cumplimiento de las condiciones de salubridad, evitando humedades por capilaridad o filtraciones del terreno.

En algunos casos, puede requerirse la reubicación de contadores o cuadros eléctricos, así como la creación de un nuevo acceso o salida directa a la vía pública.

En conclusión, el estudio de viabilidad estructural y técnica es la base para determinar si un cambio de uso de local a vivienda es viable. Una evaluación rigurosa permite anticipar costes, definir el alcance real de la obra y garantizar la seguridad de los futuros ocupantes.

En Arquinea realizamos estos estudios de forma integral, valorando tanto la parte estructural como las condiciones de habitabilidad, eficiencia energética y normativa aplicable. De esta forma, ayudamos a nuestros clientes a tomar decisiones seguras y rentables antes de iniciar el proceso de cambio de uso.

Como estudio de arquitectura especializado en proyectos de transformación, en Arquinea tenemos acreditada experiencia en el cambio de uso de local a vivienda en Bilbao y Bizkaia.

Con nuestra experiencia en diseño arquitectónico, gestión de proyectos y conocimiento de las normativas locales garantizamos que el proceso se realice de manera eficiente y exitosa. Desde la evaluación inicial de viabilidad hasta la ejecución y finalización del proyecto, en Arquinea trabajamos estrechamente con los propietarios y desarrolladores para crear espacios residenciales únicos y funcionales que se integren armoniosamente en el tejido urbano existente.

Normalmente este tipo de encargos los planteamos en dos fases: empezamos realizando un estudio previo sobre la viabilidad del cambio de uso (planos actuales y posibles distribuciones, consultas técnicas al Ayuntamiento y normativa de aplicación, etc.) y en una segunda fase elaboramos el propio proyecto de ejecución.

Aquí puedes ver un ejemplo de cómo reconvertimos un taller carpintería ubicado en la planta baja de un edificio residencial de Barakaldo en vivienda:

En conclusión, el cambio de uso de local a vivienda es una estrategia innovadora y eficiente para satisfacer la demanda de viviendas en la ciudad y revitalizar áreas urbanas subutilizadas. Este proceso ofrece una serie de beneficios, desde el aprovechamiento de espacios infrautilizados hasta la preservación del patrimonio arquitectónico y la estimulación económica. Sin embargo, es importante abordar los desafíos y consideraciones específicas asociadas con esta transformación, como las regulaciones legales, la adaptación estructural y las consideraciones de diseño.

Con la ayuda de un estudio de arquitectura experimentado como Arquinea, el cambio de uso de local comercial a vivienda puede convertirse en una oportunidad emocionante para transformar y revitalizar la ciudad, creando hogares modernos y funcionales que se adapten a las necesidades de la comunidad y contribuyan al desarrollo urbano sostenible.